Hauskauf mit alter PV-Anlage: Was du vor dem Notartermin unbedingt prüfen musst

Du kaufst ein Haus und auf dem Dach sitzt schon eine Photovoltaikanlage. Klingt erstmal nach einem Bonus. Ist es aber nur dann, wenn du weißt, was du da übernimmst. Alte Anlagen können ein Geschenk sein oder ein teures Erbe. Wer die falschen Fragen nicht stellt, zahlt am Ende doppelt.

Wie alt ist die Anlage wirklich, und was bedeutet das konkret?

Das Baujahr der Anlage entscheidet über fast alles: Restlaufzeit der EEG-Vergütung, Zustand der Komponenten und Wirtschaftlichkeit. Eine Anlage aus 2010 hat im Jahr 2026 noch vier Jahre garantierte Einspeisevergütung vor sich, danach läuft sie entweder weiter ohne feste Abnahme oder du musst ein neues Modell entwickeln.

Module aus den frühen 2010er-Jahren haben im Schnitt eine Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, verlieren aber jährlich rund 0,5 Prozent ihrer Leistung. Heißt: Eine 10 kWp-Anlage aus 2010 leistet heute realistisch noch etwa 9,3 kWp. Das ist kein Drama, aber du solltest es eingepreist haben.

Kritischer sind Wechselrichter. Die halten im Schnitt 10 bis 15 Jahre. Kaufst du ein Haus mit einer Anlage aus 2012, steht der Wechselrichtertausch womöglich unmittelbar bevor. Kosten: 1.500 bis 4.000 Euro je nach Anlagengröße. Lass dir das vom Verkäufer vor Vertragsabschluss schriftlich bestätigen oder rechne es in dein Kaufangebot ein.

EEG-Vergütung: Was du übernimmst und was du verlierst

Wenn du ein Haus mit PV-Anlage kaufst, tritt du in den bestehenden Einspeisevertrag ein. Das ist grundsätzlich möglich, aber nicht automatisch. Du musst den Netzbetreiber aktiv über den Eigentümerwechsel informieren und einen neuen Vertrag abschließen. Vergisst du das, riskierst du, dass Vergütungszahlungen beim alten Eigentümer landen oder schlicht ausbleiben.

Noch wichtiger: Die EEG-Vergütungshöhe ist fest und bleibt erhalten. Eine Anlage aus 2012 bekommt je nach Inbetriebnahmemonat zwischen 18 und 24 Cent pro Kilowattstunde. Das ist deutlich mehr als der aktuelle Marktwert von Solarstrom. Diese Vergütung ist also ein echter finanzieller Wert, den du mit dem Haus kaufst.

Läuft die Vergütung in den nächsten ein bis drei Jahren aus, ändert sich das Bild. Dann musst du die Anlage entweder in ein Post-EEG-Konzept überführen, sie mit einem Speicher kombinieren oder den Strom direkt vermarkten. Das erfordert Planung. Hol dir vorher konkrete Zahlen: Wie viel kWh hat die Anlage in den letzten drei Jahren tatsächlich erzeugt? Der Verkäufer sollte das aus den Abrechnungen des Netzbetreibers belegen können.

Technische Prüfung: Was auf dem Dach nicht sichtbar ist

Ein Blick aufs Dach reicht nicht. Lass die Anlage von einem unabhängigen Fachbetrieb abnehmen, bevor du unterschreibst. Worauf es ankommt:

• Thermografieaufnahme der Module: Damit erkennst du Hotspots, die auf defekte Zellen hinweisen. Kosten für die Aufnahme: ab 200 Euro. Kosten für übersehene Modulschäden: deutlich mehr.
• Zustand der Verkabelung: Kabel auf dem Dach altern durch UV-Strahlung. Rissige oder spröde Leitungen sind ein Sicherheitsrisiko und müssen ersetzt werden.
• DC-seitige Absicherung: Ältere Anlagen haben oft keine oder veraltete Lichtbogendetektoren (AFCI). Neuere Normen fordern diese. Nachrüstung ist aufwendig.
• Montagesystem: Korrosion an Aluminiumschienen oder Dachhaken ist häufig und kann teuer werden, wenn Dachziegel dabei beschädigt wurden.

Bau in den Kaufvertrag eine Klausel ein, die dir das Recht gibt, eine technische Inspektion durchzuführen und bei gravierenden Mängeln nachzuverhandeln. Viele Verkäufer stimmen zu, wenn du es sachlich begründest.

Versicherung, Haftung und steuerliche Übernahme

Alte PV-Anlagen sind häufig in der Wohngebäudeversicherung mitversichert, manchmal aber auch über eine separate Ertragsausfallversicherung. Frag den Verkäufer nach der Policennummer und ruf beim Versicherer an, um zu klären, ob der Versicherungsschutz auf dich übergeht oder neu abgeschlossen werden muss.

Steuerlich wird es komplex, wenn der Vorbesitzer die Anlage als Gewerbebetrieb angemeldet hatte. Das war bis zur Steuerbefreiungsregelung von 2023 gängige Praxis. Du musst prüfen, ob du in eine bestehende Gewerbeanmeldung eintrittst oder ob diese bereits abgemeldet wurde. Im Zweifel: Steuerberater fragen, kein Ratschlag aus dem Internet reicht hier.

Außerdem: Wurde für die Anlage Vorsteuer geltend gemacht? Dann könnte eine Vorsteuerberichtigung nach Paragraf 15a UStG relevant sein, wenn du die Anlage nicht mehr unternehmerisch nutzt. Auch das ist ein echtes Risiko, das im Kaufpreis stecken kann, ohne dass jemand drüber redet.

Erweiterung oder Ersatz: Was geht, was nicht

Du willst die alte Anlage ausbauen oder mit einem Speicher kombinieren? Gute Idee, aber nicht immer einfach umzusetzen. Alte Wechselrichter sind selten mit modernen Heimspeichern kompatibel. Wenn der Wechselrichter ohnehin bald getauscht werden muss, kann das der richtige Zeitpunkt sein, auf ein System umzurüsten, das Speicher und Eigenverbrauchsoptimierung integriert.

Willst du die bestehende Anlage erweitern, kommt es auf den Netzanschlusspunkt an. Die eingespeiste Leistung ist oft auf den ursprünglichen Wert begrenzt,