Mieterstrommodell für Vermieter: Lohnt sich der Aufwand wirklich?

Du hast ein Mehrfamilienhaus, eine Dachfläche, die nach Sonnenstunden schreit — und Mieter, die jeden Monat Strom von irgendeinem Anbieter kaufen, der nichts mit dir zu tun hat. Das Mieterstrommodell ändert das. Du produzierst Solarstrom auf deinem Dach und verkaufst ihn direkt an deine Mieter, günstiger als der Grundversorger, teurer als deine Produktionskosten. Klingt nach einer klaren Win-Win-Situation — ist es auch, aber nur wenn du weißt, worauf du dich einlässt.

Was das Mieterstrommodell überhaupt bedeutet

Beim Mieterstrommodell installierst du eine Photovoltaikanlage auf deinem Mehrfamilienhaus und lieferst den erzeugten Strom direkt an die Mieter im selben Gebäude oder unmittelbar daneben. Du wirst damit zum Stromlieferanten — kein großes Energieunternehmen, sondern du persönlich als Vermieter oder über eine gegründete Betreibergesellschaft.

Der Strom fließt über das hausinterne Netz zu den Wohnungen, ohne das öffentliche Netz zu belasten. Was nicht verbraucht wird, geht ins Netz und wird nach dem aktuellen Einspeisevergütungssatz vergütet. Für den Restbedarf deiner Mieter — nachts, bei schlechtem Wetter — lieferst du als Ergänzung Netzstrom, den du von einem Versorger beziehst und weiterleitest.

Seit der Reform des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und der Einführung des Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgungsmodells ab 2024 gibt es zwei Wege: das klassische Mieterstrommodell nach §42a EnWG mit Mieterstromzuschlag und das neuere Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung. Letzteres ist bürokratisch einfacher, aber in der Vergütungsstruktur anders aufgebaut. Welches für dich passt, hängt von deiner Gebäudesituation und deinem Aufwandstoleranz ab.

Die Zahlen, die entscheiden: Was bleibt am Ende übrig?

Nehmen wir ein reales Beispiel, das so oder ähnlich mehrfach in unserer Region vorkommt: Ein Mehrfamilienhaus in Deggendorf mit acht Wohneinheiten, Dachfläche rund 180 Quadratmeter, Ausrichtung Süd-West. Anlage mit 30 kWp, Jahresertrag rund 27.000 kWh. Gesamtverbrauch der Mieter: etwa 24.000 kWh pro Jahr.

Du verkaufst den Mieterstrom zu 25 bis 28 Cent pro Kilowattstunde — das liegt deutlich unter dem Grundversorgungstarif von aktuell rund 35 bis 38 Cent in Bayern. Deine Produktionskosten liegen bei gut geplanter Anlage bei 8 bis 12 Cent pro Kilowattstunde über die Laufzeit. Dazu kommt der staatliche Mieterstromzuschlag, der für Inbetriebnahmen vom 01.08. bis 31.12.2026 je nach Anlagengröße zwischen 1,57 und 2,51 Cent je Kilowattstunde liegt (Bundesnetzagentur).

Über 20 Jahre kann ein solches System bei diesem Beispielgebäude einen Nettoertrag von 80.000 bis 120.000 Euro erwirtschaften — nach Abzug aller Investitions-, Wartungs- und Verwaltungskosten. Das ist kein Selbstläufer, aber auch keine Utopie. Entscheidend ist, wie hoch die tatsächliche Eigenverbrauchsquote im Gebäude ist und ob deine Mieter mitspielen.

Der bürokratische Aufwand — und warum er viele Vermieter abschreckt

Hier liegt der wunde Punkt. Als Mieterstromlieferant wirst du zum Energieversorgungsunternehmen im Sinne des Energiewirtschaftsgesetzes. Das bedeutet: Anmeldung beim Marktstammdatenregister, Bilanzkreisverantwortung, Abrechnung nach den Anforderungen des Messstellenbetriebsgesetzes, Umsatzsteuerpflicht auf den Stromverkauf und Lieferantenwechselprozesse, wenn ein Mieter auszieht.

Die Umsatzsteuerpflicht trifft viele Vermieter kalt, weil Mieteinnahmen üblicherweise umsatzsteuerfrei sind. Sobald du Mieterstrom lieferst, wirst du umsatzsteuerpflichtig — zumindest für diesen Teil deiner Einnahmen. Das erfordert eine saubere buchhalterische Trennung und fast immer einen Steuerberater, der sich mit dieser Konstellation auskennt.

Die Alternative: Du gibst das operative Geschäft komplett an einen Dienstleister ab. Es gibt spezialisierte Mieterstrom-Dienstleister, die die gesamte Abwicklung übernehmen — Abrechnung, Bilanzkreis, Kundenservice. Du bekommst eine Pachtgebühr oder einen festen Anteil am Erlös. Der Aufwand sinkt drastisch, aber auch die Marge. Für kleinere Objekte mit vier bis sechs Einheiten kann das die sinnvollere Lösung sein.

Was mit den Mietern passiert — und warum du sie nicht zwingen kannst

Das ist die Stelle, an der viele Projekte scheitern: Deine Mieter müssen nicht mitmachen. Du darfst Mieterstrom nicht zur Bedingung im Mietvertrag machen, zumindest nicht für Bestandsmieter. Bei Neuvermietungen ist die Rechtslage etwas flexibler, aber auch dort gibt es Grenzen.

In der Praxis ist die Akzeptanz bei Mietern allerdings hoch — wenn der Preis stimmt. Ein Rabatt von 20 bis 25 Prozent gegenüber dem Grundversorger ist ein klares Argument. Problematisch wird es, wenn Mieter ihren bestehenden Anbieter emotional bevorzugen oder wenn der Mieterwechsel häufig ist. Jeder Auszug bedeutet Verwaltungsaufwand: Abmeldung, Schlussrechnung, Neuanmeldung des Nachfolgemieters.

Ein weiterer Punkt: Als Mieterstromlieferant trägst du das Risiko, dass Mieter nicht zahlen. Du kannst den Strom nicht einfach abdrehen wie ein großer Versorger es rechtlich einfacher kann. Das ist kein Dealbreaker, aber du solltest es einkalkulieren, besonders wenn du ein Objekt mit hoher Fluktuation hast.

Für wen es sich lohnt — und für wen nicht

Das Mieterstrommodell lohnt sich für dich,